Как заработать без рисков более 30% годовых на недвижимости в Канаде?

Итак, это статья будет посвящена инвестированию в недвижимость в Канаде. Сразу скажу, что информация, приведенная здесь, опробована. Также в этой статье не будет информации о супер заработке, если у вас нет денег. Для такого инвестирования оптимально иметь у себя около 80 000$. Поэтому те, у кого нет таких денег, пока могут только читать статью и планировать на будущее такую возможность инвестиций. Все цены приведены в канадских долларах (1 CAD примерно равен 0,8$).

Немного фактов о Канаде

Инвестиции в недвижимость Канады — это «снежный ком», который растет в геометрической прогрессии и обусловлено это некоторыми факторами.

1. Прирост населения: по данным аналитиков прирост может составить до полумиллиона человек каждый год на протяжении ближайших 10 лет.
2. Либеральные правила иммиграции, которые направлены на привлечение различных категорий высококлассных специалистов. Кстати, если ты получил образование в Канаде, то автоматом получаешь вид на жительство.
3. Финансовая система, которая считается одной из наиболее стабильных в мире, благодаря тому, что Канада не хочет «править миром», как США, а нацелена на решение внутренних вопросов. Кстати, все кризисы Канада пережила достаточно спокойно. И в последнее время  Канада стала любимицей китайских инвесторов, которые вливают миллиарды долларов в ее экономику.
4. Сложившиеся система кредитования гораздо надежнее американской и исключает возможной событий, произошедших в недавнее время в США. В Канаде вам дадут ипотечный кредит под 2,5-2,7% годовых на 30 лет.

Немного математики

Возьмём готовую квартиру стоимостью 500000 канадских долларов.  Это цена  трёхкомнатной квартиры (65 кв.м ) в элитном комплексе с подземной парковкой в центре Торонто.

Чтобы мы, как иностранцы, приобрели эту квартиру нам понадобится внести от 35% стоимости. Кстати, местным жителям надо внести только 15%. И есть один лайфхак как обмануть оптимизировать процесс и стать на время местным жителем законным путем в глазах канадцев :-) и внести 15%, а не 35%, но сейчас не об этом. Возвращаемся к расчетом с позиции добропорядочных иностранцев. 35% от 500000 — это 175000. Расходы на сделку — 15000. В итоги мы тратим 190000. Важно учесть, что на содержание квартиры будут уходить деньги. Примерно это оставит 16000 год (обслуживание, налог, проценты по кредиту). При этом сдача в аренду такой квартиры принесет порядка 28000-30000 в год. Итого прибыль с аренды составит 12000-14000 в год.

Также надо учесть подорожание квартир при перепродаже. Если взять последние 50 лет, то, в среднем, квартиры дорожали на 6% в год относительно предыдущего года. Поэтому оптимальнее всего зарабатывать на перепродаже. Т.е. мы покупаем квартиру на этапе начала строительства. В среднем комплекс строится 3 года. За это время каждый год будет нам приносить 6%, т.е. 30000 в год (от 500000).

Пример

— Выбираем квартиру за 500000
— Притворяемся местным законным путем и вносим 15% (75000) от стоимости. Причем внести эту сумму можно не сразу, а равным долями в течение 2х лет, что тоже плюс.
— Через 3 года квартира стоит 630000 (это больше 6% в год).

Итог: вложили 75000, а через 3 года вернули 75000 + еще 130000. Квартира продается по переуступке прав. Кстати, в среднем, за 2 недели с момента выставления на продажу. Кажется, что это фантастика, но нет, это факт.

Возможные вопросы

— А почему сами жители не покупают себе квартиры в ипотеку с низким процентом, а снимают в аренду с диким спросом?
Это первый вопрос, который приходит на ум, если рассматривать схему сдачи в аренду. Дело в том, что в стране действует система работы по контракту, и один человек (а с ним и семья) чаще всего не задерживается на рабочем месте более 3-4 лет. И часто они мигрируют между городами, а потому нет смысла покупать в принципе. Также, как я писал, их иммиграционная политика привлекает большое количество студентов, которые потом хотят получить вид на жительство. Так вот студенты очень активно снимают квартиры.

— А почему сами жители не покупают себе квартиры в ипотеку с низким процентом, а перекупают ее готовой?
Покупают. Но также местные жители не хотят «париться» с ожиданием 3 года пока построится квартира, т.к. перекупают ее все равно в ипотеку, а процент там очень низкий. И плюс спрос сильно превышает предложение.

— А почему в расчетах по схеме перепродажи квартиры не учтены расходы на проценты по ипотеке в первые несколько лет?
Потому что ипотеку вы начинаете выплачивать только тогда, когда дом построят. Такие вот у них клевые порядки в стране. А поскольку мы сразу квартиру перепродали после сдачи объекта, то и расходов нет :-)

Еще несколько ништяков в пользу инвестирования в недвижимость Канады

— Иностранцам очень легко выдают кредит (главное, чтобы были деньги на первоначальный взнос)
— Там не бывает такого, чтобы объект не достроили, как это бывает в России (очень жесткое законодательство)
— Там не бывает такого, чтобы вас обманули во время проведения сделки (очень жесткое законодательство)
— Все квартиры сдаются с ремонтом и техникой — это включено в стоимость, и это все делает строитель. Это не как у нас, что должен радоваться, что хотя бы отдали купленные бетонные стены :-)
— Вы инвестируете в недвижимость, и ваши деньги подкреплены имуществом, которое ваше. Нет рисков, которые есть, например, при инвестировании в ценные бумаги.

Вот такая вот тема. Очень привлекательная, безрисковая, но требует начального капитала. Если кого-то это тема заинтересовала, то пишите на почту (info@mr-money.ru) — порекомендую русского риэлтора, который живет в Канаде и заниматься этими вопросами. Кстати, все сделки в Канаде по закону проводятся только через официального риэлтора, который находится в каком-то там реестре Канады и цена его услуг фиксированная.